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Tanja Kalus, Rechtsanwältin in Berlin-Lichterfelde

Mietrecht. Für Mieter und für Vermieter.

Ich berate und vertrete Mieter, Vermieter, Unternehmen und Hausverwaltungen, im Wohnraum- wie im Gewerbemietrecht. Seit 2002 als Rechtsanwältin, seit 2007 in eigener Kanzlei am Achenseeweg.

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Für Ihre Fragen oder eine erste Kosteneinschätzung. Beratung auf Wunsch auch telefonisch oder schriftlich.

Rechtsanwältin Tanja Kalus
Tanja Kalus, Rechtsanwältin
Was liegt bei Ihnen auf dem Tisch?

Was liegt bei Ihnen auf dem Tisch?

Mietrecht beginnt fast immer mit einem Schreiben. Wählen Sie, was bei Ihnen angekommen ist oder was Sie vorhaben. Sie sehen, worauf ich zuerst schaue, was Sie mitbringen sollten und wie es weitergeht.

1Auf welcher Seite stehen Sie? Bitte wählen:

Ich bin Mieterin oder Mieter

2Welches Schreiben liegt vor Ihnen?

Sie haben eine Kündigung bekommen

Rechtsgebiet: Vertragsaufhebung, Kündigung

Ob eine Kündigung das Mietverhältnis wirklich beendet, hängt von Form, Begründung und Fristen ab. Bei Eigenbedarf kommt es zusätzlich darauf an, wer einziehen soll und warum. Beurteilen lässt sich das nur am konkreten Schreiben und an Ihrem Mietvertrag.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Wann ist der Brief angekommen? Notieren Sie das Datum des Zugangs.
  2. Die Begründung: Wer soll einziehen, und warum?
  3. Bis wann Sie ausziehen sollen.
  4. Wer unterschreibt: der Vermieter selbst oder eine Verwaltung mit Vollmacht?
Das bringen Sie mit
  • Mietvertrag mit allen Nachträgen
  • das Kündigungsschreiben, wenn möglich mit Umschlag
  • den bisherigen Schriftwechsel mit dem Vermieter

Melden Sie sich, bevor Sie auf die Kündigung antworten oder etwas unterschreiben.

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Ihre Miete soll steigen

Rechtsgebiet: Mieterhöhung, Mietstruktur

Der Vermieter bittet um Ihre Zustimmung und muss die Erhöhung begründen. Ob Begründung, Berechnung und Einordnung Ihrer Wohnung stimmen, prüfe ich anhand Ihrer Unterlagen.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Bisherige und neue Miete.
  2. Die Begründung, in Berlin häufig der Mietspiegel mit dem Feld, in das die Wohnung eingeordnet wurde.
  3. Bis wann Sie zustimmen sollen.
Das bringen Sie mit
  • das Schreiben mit allen Anlagen
  • Mietvertrag und frühere Mieterhöhungen
  • Angaben zur Wohnung: Fläche, Ausstattung, eigene Einbauten

Stimmen Sie nicht vorschnell zu. Schicken Sie mir das Schreiben oder rufen Sie an.

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Im Haus soll modernisiert werden

Rechtsgebiet: Modernisierung, Instandsetzung

Eine Ankündigung beschreibt, was gebaut wird, wann und wie lange, und welche Mieterhöhung danach folgen soll. Eine große Rolle spielt die Abgrenzung zur Instandsetzung, also zur bloßen Reparatur.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Was gebaut werden soll: Art und Umfang der Arbeiten.
  2. Wann es losgeht und wie lange es dauert.
  3. Mit welcher Mieterhöhung danach zu rechnen ist.
Das bringen Sie mit
  • die Ankündigung mit allen Anlagen
  • Ihren Mietvertrag
  • Fotos vom jetzigen Zustand der Wohnung

Melden Sie sich früh, am besten bevor die Arbeiten beginnen.

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Die Nebenkostenabrechnung ist da

Rechtsgebiet: Betriebskosten, Heizkosten, Abrechnungsfragen

Eine Abrechnung muss nachvollziehbar sein: Gesamtkosten des Hauses, Verteilerschlüssel, Ihr Anteil, Ihre Vorauszahlungen. Genau hinsehen sollte man besonders bei den Heizkosten und bei Posten, die im Vorjahr noch nicht auftauchten.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Für welchen Zeitraum abgerechnet wird.
  2. Die Gesamtkosten des Hauses je Kostenart.
  3. Nach welchem Schlüssel verteilt wird.
  4. Was am Ende herauskommt: Nachzahlung oder Guthaben.
Das bringen Sie mit
  • die Abrechnung mit allen Seiten
  • die Abrechnung des Vorjahres
  • Ihren Mietvertrag

Schicken Sie mir die Abrechnung per E-Mail, ich sage Ihnen, ob sich eine Prüfung lohnt und was sie kostet.

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In der Wohnung stimmt etwas nicht

Rechtsgebiet: Mängel, Mietminderung

Heizung ausgefallen, Feuchtigkeit, Lärm von der Baustelle: Zuerst muss der Vermieter vom Mangel erfahren, am besten schriftlich und mit Fotos. Ob und wie viel Sie die Miete mindern können, ist eine Frage des Einzelfalls. Eine zu hohe Kürzung kann selbst Ärger machen.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Was genau nicht stimmt und seit wann.
  2. Bis wann der Vermieter den Mangel beseitigen soll.
  3. Fotos oder andere Belege.
Das bringen Sie mit
  • Fotos und eine kurze Beschreibung, seit wann
  • Ihre Mängelanzeige und die Antwort des Vermieters
  • Ihren Mietvertrag

Klären Sie die Höhe einer Minderung mit mir, bevor Sie die Miete kürzen.

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Der Auszug steht an

Rechtsgebiet: Schönheitsreparaturen, Schadenersatz

Ob Sie beim Auszug renovieren müssen, hängt von den Klauseln in Ihrem Mietvertrag ab, und dazu gibt es umfangreiche Rechtsprechung. Verlangt der Vermieter später Schadenersatz, zählt, was im Übergabeprotokoll steht.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Der Zustand Raum für Raum.
  2. Was als Schaden aufgenommen wurde.
  3. Wer das Protokoll unterschrieben hat.
Das bringen Sie mit
  • Ihren Mietvertrag
  • die Protokolle von Einzug und Auszug
  • Fotos und die Schreiben des Vermieters

Am besten melden Sie sich schon vor dem Übergabetermin.

Anrufen: 030 325 100 06 E-Mail mit Betreff „Auszug“

Ich vermiete oder verwalte

2Welches Schreiben liegt vor Ihnen?

Ein Mietvertrag soll aufgesetzt oder geprüft werden

Rechtsgebiet: Vertragsgestaltung, Vertragsklauseln; Vertragslaufzeiten, Vertragsparteien

Ich erarbeite und prüfe Mietverträge, einzelne Klauseln und Allgemeine Geschäftsbedingungen. Ein sauberer Vertrag erspart später viel Streit, für private Vermieter genauso wie für Hausverwaltungen.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Wer Vertragspartei wird, bei mehreren Mietern und Eigentümern.
  2. Laufzeit und Kündigungsregeln.
  3. Klauseln, die die Rechtsprechung häufig beschäftigen, etwa Schönheitsreparaturen.
Das bringen Sie mit
  • Ihr bisheriges Vertragsmuster
  • Angaben zu Wohnung und Mietern
  • was Ihnen wichtig ist

Schicken Sie mir Ihr Muster, ich melde mich mit einer ersten Kosteneinschätzung.

Anrufen: 030 325 100 06 E-Mail mit Betreff „Mietvertrag“

Die Miete kommt nicht

Rechtsgebiet: Vertragsaufhebung, Kündigung; Zwangsvollstreckung, Räumung

Bleibt die Miete dauerhaft aus, folgen Abmahnung, Kündigung und, wenn es nicht anders geht, Räumungsklage und Zwangsvollstreckung. Jeder Schritt hat eigene Formvorschriften. Oft bringt vorher ein direktes Gespräch mit der Gegenseite mehr als ein langer Prozess.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Welche Monate offen sind.
  2. Die Frist zur Zahlung.
  3. Der Hinweis auf die Folgen, falls nicht gezahlt wird.
Das bringen Sie mit
  • Mietvertrag
  • Mietkonto oder Kontoauszüge der letzten Monate
  • bisherige Mahnungen und Antworten

Rufen Sie an, sobald sich Rückstände abzeichnen, nicht erst nach Monaten.

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Sie wollen die Miete anpassen

Rechtsgebiet: Mieterhöhung, Mietstruktur

Eine Mieterhöhung braucht eine tragfähige Begründung und die richtige Form, sonst verliert man Zeit. Ich bereite das Schreiben vor oder prüfe Ihren Entwurf, auch wenn eine Hausverwaltung für Sie handelt.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Die Begründung, etwa über den Berliner Mietspiegel.
  2. Die Berechnung der neuen Miete.
  3. Wer das Schreiben verschickt: Eigentümer oder Verwaltung.
Das bringen Sie mit
  • Mietvertrag und bisherige Mieterhöhungen
  • Angaben zu Wohnung und Ausstattung
  • Ihren Entwurf, falls vorhanden

Schicken Sie mir die Unterlagen, bevor das Schreiben hinausgeht.

Anrufen: 030 325 100 06 E-Mail mit Betreff „Mieterhöhung“

Streit um die Betriebskosten

Rechtsgebiet: Betriebskosten, Heizkosten, Abrechnungsfragen

Ob Sie eine Abrechnung erstellen oder auf Einwände Ihrer Mieter antworten: Ich prüfe, was umgelegt werden kann, ob der Verteilerschlüssel passt und ob die Darstellung nachvollziehbar ist.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Welche Positionen der Mieter beanstandet.
  2. Ob er Einsicht in die Belege verlangt.
  3. Bis wann er eine Antwort erwartet.
Das bringen Sie mit
  • die Abrechnung und die Belege
  • Mietvertrag mit Betriebskostenvereinbarung
  • das Schreiben des Mieters

Schicken Sie mir Abrechnung und Einwände, ich sage Ihnen, wie ich vorgehen würde.

Anrufen: 030 325 100 06 E-Mail mit Betreff „Abrechnung“

Ein Mieter mindert die Miete

Rechtsgebiet: Mängel, Mietminderung; Modernisierung, Instandsetzung

Zuerst geht es um den Mangel selbst: Gibt es ihn, woher kommt er, was muss repariert werden. Danach um die Höhe der Minderung. Vieles lässt sich mit einem Gutachten oder einem Gespräch schneller und günstiger klären als vor Gericht.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Welcher Mangel behauptet wird.
  2. Um wie viel gemindert wird.
  3. Ab wann.
Das bringen Sie mit
  • das Schreiben des Mieters
  • Fotos, Berichte von Handwerkern oder Gutachtern
  • Mietvertrag

Melden Sie sich mit dem Schreiben, bevor Sie antworten.

Anrufen: 030 325 100 06 E-Mail mit Betreff „Minderung“

Gewerberäume

2Welches Schreiben liegt vor Ihnen?

Laden, Büro, Praxis: der Gewerbemietvertrag

Rechtsgebiet: Gewerbemietvertrag, Konkurrenzschutz; Vertragslaufzeiten, Vertragsparteien

Bei Gewerberäumen wird vieles frei verhandelt, was bei Wohnraum das Gesetz vorgibt. Umso mehr kommt es auf den Vertrag an: Mietzweck, Laufzeit, Optionen, Nebenkosten, Konkurrenzschutz. Ich berate Mieter wie Vermieter, vor der Unterschrift und im Streit.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Wofür die Räume genutzt werden dürfen.
  2. Laufzeit und Verlängerungsoption.
  3. Ob und wie Sie vor Wettbewerb im selben Haus geschützt sind.
Das bringen Sie mit
  • Vertragsentwurf oder bestehenden Vertrag mit Nachträgen
  • den bisherigen Schriftwechsel

Am meisten lässt sich vor der Unterschrift regeln. Schicken Sie mir den Entwurf.

Anrufen: 030 325 100 06 E-Mail mit Betreff „Gewerbemietvertrag“

Im selben Haus eröffnet die Konkurrenz

Rechtsgebiet: Gewerbemietvertrag, Konkurrenzschutz

Ob ein Vermieter im selben Haus an einen Wettbewerber vermieten darf, hängt vom Vertrag und von den Umständen ab. Ich prüfe die Regelung und vertrete Mieter oder Vermieter.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Was der Vertrag zum Konkurrenzschutz sagt.
  2. Wer nebenan einzieht und was dort angeboten werden soll.
Das bringen Sie mit
  • Ihren Gewerbemietvertrag
  • was Sie über den neuen Mieter wissen
  • den Schriftwechsel

Melden Sie sich, sobald Sie von der Neuvermietung erfahren.

Anrufen: 030 325 100 06 E-Mail mit Betreff „Konkurrenzschutz“

Vorzeitig aus dem Vertrag

Rechtsgebiet: Vertragsaufhebung, Kündigung; Vertragsparteien

Ein befristeter Gewerbemietvertrag lässt sich meist nicht einfach kündigen. Dann hilft Verhandeln: Aufhebung, Nachmieter, Wechsel der Vertragspartei. Auf Wunsch führe ich diese Verhandlungen für Sie.

Darauf schaue ich zuerst
  1. Zu welchem Termin das Mietverhältnis endet.
  2. Ob ein Nachmieter eintritt.
  3. Was gezahlt und zurückgebaut wird.
Das bringen Sie mit
  • Mietvertrag mit Nachträgen
  • Ihre Vorstellungen zu Termin und Kosten
  • Angebote möglicher Nachmieter

Rufen Sie an, wir besprechen, welcher Weg für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist.

Anrufen: 030 325 100 06 E-Mail mit Betreff „Vorzeitig raus“

Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die gezeigten Schreiben sind schematische Beispiele.

Mietrecht von A wie Abrechnung bis Z wie Zwangsvollstreckung.

Die Fragen, mit denen Mandanten zu mir kommen, im Wohnraum- und im Gewerbemietrecht:

Wohnungseigentumsrecht (WEG) sowie Makler- und Architektenrecht bearbeite ich in enger Zusammenarbeit mit spezialisierten Kolleginnen und Kollegen.

„Wenn Du Mietrecht machen willst, darfst Du nur Mietrecht machen, sonst kannst Du nicht gut sein.“

Den Rat bekam Tanja Kalus von ihrem Vater. Ihr Kommentar dazu: „Und so ist es auch!“

So arbeite ich

Erst reden, dann klagen

Viele Streitigkeiten im Mietrecht lassen sich ohne Prozess lösen, schneller und günstiger, wenn man früh den direkten Kontakt zur Gegenseite sucht. Manchmal ist es klüger, wenn ich nur im Hintergrund berate, damit aus einer Meinungsverschiedenheit kein Anwaltsstreit wird.

Wenn es vor Gericht geht

Lässt sich ein Rechtsstreit nicht vermeiden, vertrete ich Ihre Interessen mit vollem Einsatz: gründlich eingearbeitet, erreichbar, mit Nachdruck gegenüber Gegenseite und Gericht.

Wirtschaftlich gedacht

Gerichts- und Gutachterkosten sind hoch. Ich frage deshalb immer, welcher Weg sich für Sie lohnt, und ob Ihnen an einem guten Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gelegen ist. Eine erste Kosteneinschätzung bekommen Sie vorab, Honorarvereinbarungen sind möglich.

Tanja Kalus im hellen Blazer, Schwarzweißporträt

Tanja Kalus

Rechtsanwältin, zugelassen bei der Rechtsanwaltskammer Berlin. Sie kennt das Mietrecht von beiden Seiten, auch als frühere Justiziarin einer großen Berliner Hausverwaltung, und ist seit 2001 Mitglied der Arbeitsgemeinschaft der Berliner Mietrechtspraktiker.

Werdegang

  1. seit 2007Eigene Kanzlei in Berlin-Steglitz-Lichterfelde, Schwerpunkte Mietrecht, Vertragsrecht, Internetrecht
  2. 2002 bis 2007Anwältin in der Kanzlei Per Friedrich, Leitung des Dezernats Mietrecht
  3. 2002Zulassung zur Rechtsanwaltschaft in Berlin
  4. 2001Justiziarin bei einer großen Berliner Hausverwaltung, seit 2001 Mitglied der Arbeitsgemeinschaft der Berliner Mietrechtspraktiker
  5. 2000Zweites juristisches Staatsexamen, Mitarbeit in einem Wirtschafts- und Steuerberatungsbüro
  6. 1999Auslandsstation des Referendariats in Bologna
  7. 1997Erstes juristisches Staatsexamen im Freischuss, Mitarbeit in der Anwalts- und Notariatskanzlei Jurk, Dezernat Miet- und Immobilienrecht
  8. ab 1991Studium der Politik- und Rechtswissenschaft an der Freien Universität Berlin

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Für Ihre Fragen oder eine erste Kosteneinschätzung. Ich melde mich so schnell wie möglich zurück. Einen Termin in der Kanzlei vereinbaren Sie am besten telefonisch.

Kanzlei
Rechtsanwaltskanzlei Kalus
Achenseeweg 88 b
12209 Berlin-Lichterfelde
Telefax
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